Юридические услуги в Челябинске и Челябинской области
Тел.:  (351) 231-55-95  c 10:00 до 22:00      Эл.почта:  info@veritas-ural.ru      ул. Смирных, дом 7
Статьи
Для юридических лиц
Госзакупки: как не попасть под штрафы? Если Ваш должник ликвидирован: помощь юриста Госзаказ: Поставка товара с улучшенными характеристиками Расставание с партнерами по бизнесу: помощь юриста Субсидиарная ответственность руководителя компании: помощь юриста Снижение кадастровой стоимости: итоги первого полугодия 2016 года 317 закон: практика применения законных процентов Все статьи...
Для физических лиц
Спам-рассылка: как избавиться от навязчивой рекламы Самозанятые граждане: консультация юриста Парковка для инвалидов: зачем нужна рулетка Покупка подержанного автомобиля: комментарии юриста «Долёвка»: предварительный договор купли-продажи квартиры Коллекторы: новое в законодательстве Пенсия по потере кормильца: кто имеет на нее право? Все статьи...
Трудовой кодекс
Ответственность работодателя по вине работника: наши пояснения Профессиональный спорт: защита трудовых прав и их гарантии Профессиональный спорт: особенности разрешения споров Расторжение срочного трудового договора: проблемы и возможности Спортивный контракт: как раньше времени не повесить бутсы на гвоздь Трудовой договор или договор подряда? Что лучше Все статьи...
2 февраля 2015 г.

Предварительный договор купли-продажи и задаток: обзор судебной практики

Обеспечение денежным задатком предварительного договора купли-продажи недвижимости стало в последние годы крайне распространенным явлением. В нестабильное время это, пожалуй, одно из немногих средств подтверждения серьезности намерений для участников сделки. Однако сам факт использования задатка в предварительном договоре купли-продажи уже давно является предметом профессиональных и судебных споров.

Парадокс заключается в том, что задаток является частью платежа по заключенному договору, при этом предварительный договор по своей сути безвозмездный и не подразумевает никаких платежных обязательств. Данной позиции часто придерживаются судьи арбитражных судов.

Иную точку зрения поддерживают сотрудники Верховного Суда. По их мнению, действующее законодательство не исключает возможность обеспечения задатком предварительного договора, так как в случае заключения сделки он поступил бы в зачет денежного обязательства покупателя по основному договору купли-продажи.

Разумеется, нам, как субъектам права, интересен практический опыт разрешения подобных споров. При реализации данной правовой конструкции возможны следующие ситуации:

  1. Основной договор купли-продажи не был заключен по соглашению между сторонами или в силу форс-мажорных обстоятельств.

    В данном случае квалификация платежа по предварительному договору не принципиальна: согласно статье 381 Гражданского кодекса РФ, задаток все равно возвращается другой стороне как обычный аванс.

  2. В срыве сделки «виноват» покупатель — задаток остается у продавца.

    Данная ситуация предельна проста и весьма распространена в судебной практике: согласно статье 380 Гражданского кодекса РФ, сумма задатка считается авансом. В этом случае особое внимание следует уделить форме соглашения о задатке.

    Во-первых, расписка о передаче денежных средств не может расцениваться в качестве письменного соглашения сторон о задатке (Апелляционное определение Суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 23.09.2014 по делу No 33-4354/2014). Во-вторых, по смыслу пункта 2 статьи 380 ГК РФ, соглашение о задатке — отдельный договор. Именно в этом случае можно говорить не о существенном условии предварительного договора купли-продажи, а о существенных условиях отдельного договора задатка (Апелляционное определение Самарского областного суда от 16.09.2014 по делу No 33-9205/2014).

  3. В срыве сделки «виноват» продавец — задаток должен быть им возвращен в двойном размере (возможно также возмещение понесенных убытков с зачетом суммы задатка).

    В этом случае следует обратить внимание на то, что покупатель должен иметь на руках доказательства своего намерения заключить договор (письменное предложение заключить договор). Например, Липецкий областной суд от 15.09.2014 по делу No 33-2437/2014 спорную сумму признал авансом, а не задатком, исходя из того, что ни одна из сторон предложение другой стороне о заключении договора не направляла.

    Кроме того, при рассмотрении ситуации виновности продавца в неисполнении обязательств по предварительному договору с обеспечением задатком примечательна практика Верховного суда Кабардино-Балкарской республики. Апелляционным определением от 26.04.2012 по делу No 33-449/2012 суд оставил в силе решение суда первой инстанции, которым обязал продавца заключить договор купли-продажи с покупателем — при этом ранее истец в судебном порядке уже взыскал с продавца двойную сумму задатка.

Таким образом, взыскание суммы задатка не лишает покупателя права требования от продавца исполнения достигнутого соглашения о заключении основного договора.

Совершая сделки с недвижимостью, помните:

  • предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке — это отдельные документы, составленные в простой письменной форме;
  • составление договора купли-продажи должны осуществлять только квалифицированные специалисты;
  • подтверждайте получение денег документально;
  • оформляйте документально предложение подписать основной договор купли-продажи;
  • при неисполнении достигнутых соглашений продавец несет риск уплаты двойной суммы задатка и заключения основного договора;
  • задаток считается авансом и подлежит возврату, если ни одна из сторон не намерена исполнять предварительный договор и переходить к заключению основного.

Если неблагоприятные последствия все-таки наступили при неисполнении вами или вашими партнерами условий предварительного договора с условием о задатке, необходимо помнить о возможности снижения суммы задатка в судебном порядке.

Пленум ВАС РФ в Постановлении от 22.12.2011 No 81 указал на то, что при взыскании двойной суммы задатка со стороны, ответственной за неисполнение договора, суд вправе по заявлению ответчика снизить размер половины указанной суммы в соответствии с положениями статьи 333 ГК РФ. Ответственная за неисполнение договора сторона, давшая задаток, также вправе ставить вопрос о применении к сумме задатка, оставшегося у другой стороны, положений статьи 333 ГК РФ, в том числе путем предъявления самостоятельного требования о возврате излишне уплаченного (статья 1102 ГК РФ).