Юридические услуги в Челябинске и Челябинской области
Тел.:  (351) 231-55-95  c 10:00 до 22:00      Эл.почта:  info@veritas-ural.ru      ул. Смирных, дом 7
Статьи
Для юридических лиц
Госзакупки: как не попасть под штрафы? Если Ваш должник ликвидирован: помощь юриста Госзаказ: Поставка товара с улучшенными характеристиками Расставание с партнерами по бизнесу: помощь юриста Субсидиарная ответственность руководителя компании: помощь юриста Снижение кадастровой стоимости: итоги первого полугодия 2016 года 317 закон: практика применения законных процентов Все статьи...
Для физических лиц
Спам-рассылка: как избавиться от навязчивой рекламы Самозанятые граждане: консультация юриста Парковка для инвалидов: зачем нужна рулетка Покупка подержанного автомобиля: комментарии юриста Коллекторы: новое в законодательстве Пенсия по потере кормильца: кто имеет на нее право? Водительские риски в свете разъяснений Верховного Суда РФ Все статьи...
Трудовой кодекс
Ответственность работодателя по вине работника: наши пояснения Профессиональный спорт: защита трудовых прав и их гарантии Профессиональный спорт: особенности разрешения споров Расторжение срочного трудового договора: проблемы и возможности Спортивный контракт: как раньше времени не повесить бутсы на гвоздь Трудовой договор или договор подряда? Что лучше Все статьи...
20 августа 2016г.

Ухищрения застройщиков: попадает ли предварительный договор купли-продажи квартиры под действие «долевки»?

Долевое участие в строительстве наиболее привлекательный вариант приобретения жилья за приемлемые деньги. Однако финансовые вложения в будущий объект рискованны. Поэтому законодатель специальным законом установил дополнительные гарантии для дольщиков (№ 214-ФЗ от 30.12.2004). К сожалению, договор долевого участия в строительстве не единственный способ приобретения квартиры в строящемся доме. Другой распространенный вариант — заключение предварительного договора с условием полной оплаты.

Применяются ли гарантии и ограничения ФЗ «О долевом строительстве» к предварительному договору? Давайте посмотрим.

Характеристика договора долевого участия в строительстве

Договор долевого участия должен содержать ряд условий, без которых он будет считаться незаключенным (не влекущим каких-либо правовых последствий, как будто стороны его не подписали):

  • конкретизация объекта;
  • срок сдачи;
  • цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок;
  • способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Гарантии по договору долевого участия в строительстве

  1. Ответственность застройщика за риск случайной гибели объекта.
  2. Неустойка за нарушение срока передачи объекта застройщиком.
  3. Гарантийные нормы, установленные специальным законодательством.
  4. Односторонний порядок расторжения договора со стороны дольщика.
  5. Обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору (залог, поручительство, страхование).

Приравнивается ли предварительный договор купли-продажи к договору долевого участия?

I. Рассмотрим определение Верховного Суда РФ от 19.01.2016 № 5-КГ15-196:

Верховный суд отменил апелляционное определение судебной коллегии и направил дело на новое апелляционное рассмотрение. Приведены следующие доводы:

  • независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки, с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон;
  • если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям ФЗ «О долевом строительстве», в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения ФЗ «О долевом строительстве», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

II. Определение Верховного Суда РФ от 10.05.2016 № 78-КГ16-13:

Верховный Суд РФ отменил апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение.

Суд установил, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли в результате заключения предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной в момент его заключения в строящемся многоквартирном жилом доме, при этом истцом по предварительному договору купли-продажи внесены денежные средства в размере стоимости квартиры. В итоге суд пришел к выводу, что заключенная между сторонами сделка, поименованная как предварительный договор купли-продажи квартиры, с учетом сложившихся отношений, фактически представляет собой договор участия в долевом строительстве.

Помимо рассмотренных судебных актов в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) подчеркивается, что предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, который подлежит государственной регистрации и в соответствии с которым на застройщика возлагаются обязанности по представлению документов на такую регистрацию в случае:

  • наличия в предварительном договоре условий, обязательных для включения в основной договор согласно ФЗ «О долевом участии»;
  • соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам.

Ответственность застройщика

За деятельность по привлечению денежных средств дольщиков с нарушением положений ФЗ «О долевом строительстве» застройщик может быть привлечен как к административной (ч. 1 ст. 14.28 КоАП), так и к уголовной ответственности (ст. 200.3 УК РФ).

Так, Постановлением ФАС Московского округа от 27.04.2010 № КА-А41/3858–10 по делу № А41-17993/09 Общество правомерно привлечено к административной ответственности за привлечение денежных средств граждан путем заключения с ними предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости, а не договора участия в долевом строительстве, поскольку такой способ привлечения денежных средств не допускается в силу требований ФЗ «О долевом строительстве».

Выводы:

  • предварительный договор купли-продажи квартиры может быть признан судом фактически договором долевого участия в строительстве;
  • в таком случае дольщики вправе рассчитывать на защиту своих интересов способами и средствами, предусмотренными ФЗ «О долевом строительстве».
  • при этом важно, чтобы продавец выступал именно как застройщик, а не как риелтор.

Обращаем внимание, что каждый случай индивидуален и требует отдельного внимания и анализа. Будем рады помочь в разборе Вашей конкретной ситуации.