Юридические услуги в Челябинске и Челябинской области
Тел.:  (351) 231-55-95  c 10:00 до 22:00      Эл.почта:  info@veritas-ural.ru      ул. Смирных, дом 7
Статьи
Для юридических лиц
Госзакупки: как не попасть под штрафы? Если Ваш должник ликвидирован: помощь юриста Госзаказ: Поставка товара с улучшенными характеристиками Расставание с партнерами по бизнесу: помощь юриста Субсидиарная ответственность руководителя компании: помощь юриста Снижение кадастровой стоимости: итоги первого полугодия 2016 года 317 закон: практика применения законных процентов Все статьи...
Для физических лиц
Спам-рассылка: как избавиться от навязчивой рекламы Самозанятые граждане: консультация юриста Парковка для инвалидов: зачем нужна рулетка Покупка подержанного автомобиля: комментарии юриста «Долёвка»: предварительный договор купли-продажи квартиры Коллекторы: новое в законодательстве Пенсия по потере кормильца: кто имеет на нее право? Все статьи...
Трудовой кодекс
Ответственность работодателя по вине работника: наши пояснения Профессиональный спорт: защита трудовых прав и их гарантии Профессиональный спорт: особенности разрешения споров Расторжение срочного трудового договора: проблемы и возможности Спортивный контракт: как раньше времени не повесить бутсы на гвоздь Трудовой договор или договор подряда? Что лучше Все статьи...
8 марта 2016 г.

«Антириелтор»: или как защититься от недобросовестных риелторов: взгляд юриста

Термин «антириелтор» в статье употреблен не в общепринятом его понимании (аренда и сдача недвижимости без посредников), а по аналогии с профессией, призванной обеспечить защиту от действий недобросовестных коллекторов.

На наш взгляд, люди, участвующие в сделках с недвижимостью (продавцы, покупатели, арендодатели и наниматели) также нуждаются в защите от действий недобросовестных посредников. Человек, обращаясь к риелтору, рассчитывает на квалифицированную помощь и определенный результат. На практике результат порой оказывается не тот, на который рассчитывали, а квалифицированная помощь сводится к таланту красноречия. Нередки случаи, когда человек понимает бессмысленность обращения, но при определенных обстоятельствах вынужден заключать договор и отдавать денежные средства посреднику. Например, много лет назад мы столкнулись с ситуацией, кода продавец продавал квартиру при помощи риелтора, услуги которого предлагалось оплатить покупателю. Покупатель хотел самостоятельно подготовить и провести сделку, но был вынужден оплатить услуги риелтора. Впоследствии выяснилось, что в качестве риелтора выступал друг продавца, не имеющий отношения к сфере недвижимости. Этот пример не единичный. Количество обращений за помощью от действий недобросовестных риелторов, а также обстоятельства, в которых доводилось разбираться, моральные качества «специалистов рынка недвижимости» заставляют задуматься о необходимости появления на рынке недвижимости категории профессионалов, призванных защитить права людей. Назовем эту касту людей — «антириелторы».

Поскольку статья представляет собой взгляд юриста, рассмотрим интересные случаи из судебной практики.

Не стоит полагаться...

Не так давно мы освещали судебный процесс в Калининском районном суде города Челябинска о взыскании неосновательного обогащения (см. статью «Недвижимость: нужен ли юрист, когда есть риелтор»). Хотелось бы добавить, что в данной сделке (а речь шла о переуступке права требования однокомнатной квартиры в строящемся доме площадью 26 кв.м.) сторонами были оплачены услуги трех (!!!) риелторов. Всего на услуги посредников было потрачено 130 тысяч рублей. Вызывает возмущение, что при таком количестве «специалистов» и их немалых гонорарах юридическая чистота сделки не была обеспечена (сделка признана судом недействительной). Риелторами не было оформлено ни одного договора оказания консультационных услуг, содержащего условия сотрудничества. Ни один из риелторов не согласился выступить в суде в качестве свидетеля, они просто-напросто предательски спасали собственную карьеру. В итоге чаши весов Фемиды были наполнены поровну (ни одна из сторон не могла убедительно доказать свою позицию). Однако к чести судьи, спор был разрешен по справедливости и закону в пользу нашего клиента, а все судебные расходы возложены на недобросовестного истца.

Бронирование — «обязательно»...

Речь пойдет о долевом строительстве. В нашем городе можно без труда насчитать пару десятков новых микрорайонов, возводимых на основании Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Особо примечательны масштабные проекты, когда усилиями маркетологов искусственно создается ажиотажный спрос.

И тогда дольщику на пути к заветной «долевке» предлагается воспользоваться услугами определенного агентства недвижимости. Приобрести «долевку» у застройщика без посредника просто невозможно. Все просто: заплатите за услуги бронирования, а потом покупайте. Схема на рынке недвижимости не нова, но работает также безупречно.

Наиболее показательным примером будет являться случай из практики Верховного суда Республики Карелия (Апелляционное определение от 19.06.2015 по делу № 33–2436/2015), где застройщик сам оказывал услуги бронирования.

Гражданин обратился к застройщику с целью приобретения квартиры в строящемся жилом комплексе. Сторонами был подписан договор на оказание риелторских услуг. Предметом являлось оказание услуг по поиску/подбору недвижимости с характеристиками, удовлетворяющими требования заказчика. В этот же день подписан акт выполненных работ.

После приобретения недвижимости гражданин обратился в суд с требованием о взыскании денежных средств, уплаченных по спорному договору. Суд, удовлетворяя требования истца, исходил из того, что фактически услуги по подбору квартиры не оказывались, поскольку квартиры у ответчика имелись в наличии, и оно само выступало в роли продавца недвижимости.

Отказ не принимается...

В продолжение темы следует остановиться на условиях подобных договоров (бронирования, оказания информационных услуг и пр.). «Подцепив клиента на крючок», нужно не дать ему сорваться. Здесь в дело вступают юристы агентства недвижимости, которые составляют договор таким образом, чтобы гражданин не смог в дальнейшем передумать. В договор включается условие о невозвращении оплаты услуг, в случае отказа клиента от сделки (при этом корреспондирующая мера ответственности агентства недвижимости при невозможности обеспечения сделки, как правило, в договоре отсутствует). Клиенту вместе с договором «предлагается» подписать акт выполненных работ/оказанных услуг. Все это осложняет возвращение уплаченных средств при изменении жизненных обстоятельств.

Тем не менее, не стоит отчаиваться. Пленум Верховного суда Российской Федерации в п. 11 Постановления № 17 от 28.06.2012 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» указал, что на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риелторские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона РФ от 07.02.1992 № 2300–1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон о защите прав потребителей).

В силу ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В соответствии с п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Согласно ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.

Согласно ст. 32 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Исходя из смысла данных норм, право заказчика на отказ является безусловным. Соглашение сторон, устанавливающее особый порядок одностороннего отказа является недействительным.

Таким образом, у потребителя появляется возможность воздействия на недобросовестного посредника не только посредством взыскания денежных средств через суд, но и посредством обращения в орган Роспотребнадзора, с заявлением о привлечении к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ (см. постановление ФАС Уральского округа от 15.06.2010 № Ф09-4474/10-С1 по делу № А50-1619/2010 или постановление ФАС Уральского округа от 06.12.2007 № Ф09-10153/07-С1 по делу № А60-7169/07).

Конечно, благодаря нашим коллегам, представляющим интересы бизнеса на рынке недвижимости, каждая ситуация уникальна по своим обстоятельствам, правовой конструкции, мерах защиты, и пр. Возможно потребителю достаточно пригрозить мерами ответственности, либо совершить отказ от договора. При определенных обстоятельствах Вам определенно потребуется юридическая помощь в доказывании несостоятельности условий договора либо его сущности в целом.

Обращаем Ваше внимание, что риелтор никогда Вам не заменит юриста в совершении сделок с недвижимостью и не обеспечит полную правовую безопасность серьезного и финансово очень затратного процесса покупки/продажи/ сдачи в аренду и т. д. Будьте предельно внимательными, грамотными и аккуратными.