Юридические услуги в Челябинске и Челябинской области
Тел.:  (351) 231-55-95  c 10:00 до 22:00      Эл.почта:  info@veritas-ural.ru      ул. Смирных, дом 7
Статьи
Для юридических лиц
Госзакупки: как не попасть под штрафы? Если Ваш должник ликвидирован: помощь юриста Госзаказ: Поставка товара с улучшенными характеристиками Расставание с партнерами по бизнесу: помощь юриста Субсидиарная ответственность руководителя компании: помощь юриста Снижение кадастровой стоимости: итоги первого полугодия 2016 года 317 закон: практика применения законных процентов Все статьи...
Для физических лиц
Спам-рассылка: как избавиться от навязчивой рекламы Самозанятые граждане: консультация юриста Парковка для инвалидов: зачем нужна рулетка Покупка подержанного автомобиля: комментарии юриста «Долёвка»: предварительный договор купли-продажи квартиры Коллекторы: новое в законодательстве Пенсия по потере кормильца: кто имеет на нее право? Все статьи...
Трудовой кодекс
Ответственность работодателя по вине работника: наши пояснения Профессиональный спорт: защита трудовых прав и их гарантии Профессиональный спорт: особенности разрешения споров Расторжение срочного трудового договора: проблемы и возможности Спортивный контракт: как раньше времени не повесить бутсы на гвоздь Трудовой договор или договор подряда? Что лучше Все статьи...
7 марта 2016г.

Заключение договора аренды без государственной регистрации: правовые последствия

На договорах аренды строится значительная часть коммерческого использования недвижимости в нашей стране. Важной особенностью данной категории договоров является обязательная государственная регистрация договоров аренды зданий и сооружений, заключаемых на срок более года.

Договор при этом будет считаться заключенным только с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

В связи с понятным нежеланием сторон договора совершать дополнительные действия (в виде государственной регистрации), подавляющее большинство договоров аренды коммерческой недвижимости заключается на период, равный 11 месяцам.

В данной статье мы рассмотрим, как исчисляется срок договора аренды, как продлить срок аренды без государственной регистрации и как избежать негативных правовых последствий, связанных с признанием договора аренды незаключенным.

Срок аренды

В законе четко определено, на какой срок должен быть заключен договор аренды, чтобы он подлежал обязательной государственной регистрации — это срок как превышающий один год, так и равный ему. Но иногда Вас может подвести банальная невнимательность к датам.

Как не следует делать?

Если Вы не хотите, чтобы Ваш договор подлежал государственной регистрации, необходимо внимательно подходить к датам, например «срок действия договора аренды устанавливается с 01.02.2015 по 31.01.2016». В таком случае впоследствии договор может быть признан незаключенным.

Позиция суда: «Суд пришел к выводу, что срок договора аренды (с 01.10.2003 по 30.09.2004) составляет ровно один год, поэтому данный договор подлежал государственной регистрации, а из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ» (решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.11.2006 по делу № А76-12872/2006-55-119).

Как необходимо поступать?

Если Вы не хотите, чтобы Ваш договор подлежал государственной регистрации: «срок действия договора аренды устанавливается с 01.02.2015 по 29.01.2016».

Позиция суда: «Установив, что оспариваемые договоры и соглашения к ним заключены надлежащим лицом — собственником, содержат все существенные условия и, исходя из пункта 2 статьи 651 ГК РФ, не требуют государственной регистрации, так как заключены на срок менее одного года — на 11 месяцев и 29 дней, арбитражные суды правомерно отказали в удовлетворении требования о признании договоров аренды нежилого и жилого помещений и соглашения к ним незаключенными, применении последствий недействительности сделок» (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23.06.2015 № Ф10-2499/2013 по делу № А35-8105/2012).

Вывод: срок аренды необходимо устанавливать четко и однозначно, чтобы его нельзя было признать равным году или превышающим один год.

Президиум ВАС РФ указывает, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса считается равным году (информационное письмо № 66 от 11.01.2002).

Как оформить договор аренды, продлить срок аренды без государственной регистрации?

Данный вопрос мы считаем наиболее интересным. При ответе на него за основу взято Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В письме четко определено, в каких случаях заключение договора аренды без государственной регистрации правомерно.

На основании пункта 10 Информационного письма:

  • если договор аренды заключается многократно на срок менее года;
  • если договор аренды заключен на срок менее года с условием, что по истечении срока его действия договор автоматически пролонгируется на тот же срок (менее одного года) если ни одна из сторон не заявит о прекращении договорных отношений;

На основании пункта 11 Информационного письма:

  • если договор заключен на неопределенный срок;
  • если договор аренды, заключенный на срок менее года, возобновляется на неопределенный срок.

Вывод: если у Вас нет желания тратить время на государственную регистрацию соглашения, наилучший вариант — заключить договор на 11 месяцев, с условием его пролонгации по завершению периода аренды на тот же срок. Заключать какие-либо дополнительные соглашения для возобновления договора на неопределенный срок не требуется.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом у Вас (как у арендатора, так и у арендодателя) остается возможность защитить себя от злоупотребления партнёра при завершении очередного 11 месячного периода — в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ любая сторона может отказаться от исполнения договора аренды коммерческой недвижимости, предупредив об этом за три месяца другую сторону, если иной срок не установлен законом или договором.

Для более понятного описания рассматриваемого вопроса приведем следующую судебную практику.

Постановление ФАС Уральского округа от 24.10.2013Ф09-9592/13 по делу № А76-23129/2012: дело передано на новое рассмотрение, поскольку, отказывая в удовлетворении требования, суды не учли, что первоначально заключенный сторонами договор, с учетом срока его действия и условия о том, что арендатор имеет право при добросовестном исполнении всех обязательств по договору ходатайствовать перед арендодателем по окончании срока действия договора о его пролонгации на следующий срок не подлежал регистрации, доказательств его расторжения не имеется, подписание последующих договоров аренды не свидетельствует о прекращении первоначального.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 27.08.2014Ф09-4873/14 по делу № А60-44657/2013: решения нижестоящих судов об удовлетворении требования истца (о признании недействительным отказа в приватизации арендуемого нежилого помещения) оставлены в силе, поскольку срок первоначально заключенного договора аренды неоднократно продлевался, в соответствующих соглашениях предусмотрены все существенные условия договора, ввиду чего соглашения являются самостоятельными договорами аренды, с учетом сроков их действия соглашения не подлежали регистрации, наличие задолженности не доказано.

Последствия признания договора аренды незаключенным

Как разъяснил Пленум ВАС РФ в пункте 14 Постановления № 73 от 17.11.2011, при признании договора аренды незаключенным, условия фактически исполняемого договора аренды даже в отсутствие его государственной регистрации создают взаимные обязательства для его сторон.

То есть отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости не может служить основанием для злоупотребления арендатором своим правом на взыскание сумм арендных платежей с арендодателя как неосновательного обогащения и процентов.

Что это означает? Ваш арендатор не сможет взыскать с Вас суммы полученных Вами арендных платежей на основании того, что договор, по которому вы передали ему в пользование помещение, будет признан незаключенным вследствие несоблюдения (вполне возможно — умышленно) требования закона о его государственной регистрации.

Так, президиум ВАС РФ своим Постановлением от 06.09.2011 № 4905/11 по делу № А51-23410/2009 в порядке надзора оставил в силе решение суда первой инстанции об отказе во взыскании сумм арендной платы с арендодателя, так как правовых оснований для взыскания в пользу предприятия суммы денежных средств, заявленной им в качестве неосновательного обогащения, у судов апелляционной и кассационной инстанций не имелось. Судом был подтвержден факт того, что арендатор пользовался имуществом на коммерческой основе и систематически перечислял арендную плату арендатору.